Câu hỏi này mình đã tự hỏi nhiều lần khi cân nhắc khoản đầu tư bất động sản thứ hai tại Pháp: cho thuê nhà trống (location nue) hay trang bị đồ nội thất rồi cho thuê (location meublée)? Bề ngoài có vẻ đơn giản — meublée cho thuê được giá hơn, nhưng thực ra cơ chế thuế phức tạp hơn rất nhiều.
Và bức tranh này lại vừa thay đổi đáng kể sau những cải cách 2025–2026. Vì vậy đây là thời điểm lý tưởng để nhìn lại cả hai loại hình một cách trung thực.
Sự Khác Biệt Nền Tảng: Hai Thế Giới Thuế Khác Nhau
Điểm quan trọng nhất cần hiểu ngay từ đầu: location nue và location meublée không nằm trong cùng một danh mục thuế.
Doanh thu cho thuê nhà trống (location nue) được khai báo trong danh mục revenus fonciers (thu nhập bất động sản), chịu thuế IR theo biểu lũy tiến và prélèvements sociaux ở mức 17,2%. Service-public
Còn doanh thu cho thuê có nội thất (location meublée) được khai trong danh mục BIC (bénéfices industriels et commerciaux — lợi nhuận thương mại và công nghiệp), theo các quy định khác nhau hoàn toàn. Service-public
Sự khác biệt này không chỉ là tên gọi — nó quyết định bạn được hưởng những ưu đãi thuế nào, cách tính thuế thế nào, và quan trọng nhất là cách tính thuế khi bán lại.
Location Nue: Hai Chế Độ Thuế
Micro-foncier: Đơn Giản Nhưng Hạn Chế
Nếu tổng doanh thu cho thuê của cả foyer fiscal (hộ gia đình tính thuế) dưới 15.000 €/năm, bạn mặc định thuộc chế độ micro-foncier. Khai báo đơn giản: báo cáo tổng doanh thu brut, nhà nước tự áp abattement forfaitaire (khấu trừ cố định) 30% — bạn chỉ bị đánh thuế trên 70% số tiền thuê. Service-public
Ưu điểm: Siêu đơn giản, không cần khai báo chi phí thực, không cần form 2044.
Nhược điểm: Micro-foncier không cho phép tạo déficit foncier (thâm hụt bất động sản) — nghĩa là nếu bạn có nhiều chi phí (sửa chữa, vay lãi…), bạn không thể khấu trừ khoản dôi ra vào thu nhập chung. Taxcut
Cũng cần lưu ý: đề xuất nâng abattement micro-foncier lên 50% trong PLF 2026 đã không được thông qua. Abattement micro-foncier vẫn giữ 30% trong năm 2026. Trackstone
Régime Réel: Phức Tạp Hơn Nhưng Mạnh Hơn
Khi doanh thu vượt 15.000 €, hoặc khi bạn chủ động chọn, bạn dùng chế độ thực (régime réel). Tại đây, bạn được khấu trừ toàn bộ chi phí thực tế:
Các chi phí được khấu trừ bao gồm: lãi vay ngân hàng, taxe foncière (thuế bất động sản), phí quản lý, bảo hiểm, sửa chữa và bảo dưỡng, phí đồng sở hữu (copropriété). Taxcut
Và khi chi phí vượt doanh thu, bạn tạo ra déficit foncier:
Phần thâm hụt (không gồm lãi vay) được khấu trừ tối đa 10.700 €/năm vào thu nhập chung. Khoản vượt quá được carry forward sang các năm sau. Đặc biệt: với dự án cải tạo tiết kiệm năng lượng (giúp căn nhà thoát khỏi hạng G/F/E DPE), plafond được nâng lên 21.400 € — cơ chế này được gia hạn đến 31/12/2027. Fiscaloo
Điều kiện quan trọng: Khi đã chọn régime réel, bạn bị ràng buộc tối thiểu 3 năm — không thể quay lại micro-foncier ngay. Ngoài ra, nếu bạn đã dùng thâm hụt để khấu trừ vào thu nhập chung, bạn phải tiếp tục cho thuê nue ít nhất 3 năm — nếu chuyển sang meublée hay bán trước thì sẽ bị tính lại thuế. Trackstone
Location Meublée (LMNP): Ba Chế Độ Và Nhiều Thay Đổi
Micro-BIC: Đơn Giản Cho Longue Durée
Với location meublée longue durée (bail ít nhất 12 tháng), chế độ micro-BIC cho abattement 50% trên doanh thu tối đa 77.700 €/năm. Đây là mức áp dụng cho phần lớn LMNP tại Pháp và không thay đổi trong 2026. Qoridor
Nhưng nếu bạn đang làm Airbnb hoặc meublé de tourisme, tình hình khác hẳn:
Sau loi Le Meur (tháng 11/2024) và loi de finances 2025: meublé de tourisme non classé — abattement còn 30%, plafond còn 15.000 €. Meublé de tourisme classé — abattement 50%, plafond 77.700 € (giảm từ mức cũ 71% và 188.700 €). Foncia
Régime Réel BIC: Vũ Khí Mạnh Nhất — Nhưng Đã Bị Cắt Bớt Một Phần
Đây là điểm làm LMNP vượt trội so với location nue trong nhiều năm: ở régime réel BIC, bạn được khấu hao (amortissement) phần giá trị bất động sản (không tính đất) và nội thất theo từng năm — một khoản chi phí “ảo” không thực sự ra tiền nhưng giảm thu nhập chịu thuế xuống rất nhiều.
Kết quả: nhiều nhà đầu tư LMNP có thu nhập cho thuê gần như bằng 0 trên tờ khai thuế, trong khi thực tế vẫn có dòng tiền dương.
Nhưng từ 2025, có một thay đổi lớn: Từ ngày 15/2/2025 (art. 84, loi n°2025-127), toàn bộ amortissement đã khấu trừ trong thời gian sở hữu sẽ được cộng ngược lại vào cơ sở tính plus-value (lãi vốn) khi bán. Nói đơn giản: những gì bạn tiết kiệm được trong thuế hàng năm sẽ bị tính lại khi bán nhà. Auguste Patrimoine
Ví dụ cụ thể: Mua 200.000 €, đã khấu hao 50.000 € trong 10 năm, bán được 300.000 €. Trước 2025: plus-value = 100.000 € (300.000 – 200.000). Từ 2025: plus-value imposable = 150.000 € (tức 300.000 – 200.000 + 50.000 amortissements réintégrés), chịu thuế tổng cộng 36,2% (19% IR + 17,2% PS) — tăng khoảng 18.100 € so với trước. Investissement Locatif
Ngoại lệ quan trọng: Amortissement của mobilier (đồ nội thất, thiết bị) không bị réintégration — chỉ phần amortissement của công trình bất động sản mới bị áp dụng. Ngoài ra, các résidences de services (nhà ở sinh viên, người cao tuổi, EHPAD) cũng được miễn quy định này. Lmnp
Bảng So Sánh Tổng Quan 2026
| Tiêu chí | Location Nue | Location Meublée (longue durée) |
|---|---|---|
| Danh mục thuế | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Chế độ forfait | Micro-foncier: 30% abattement, plafond 15.000 € | Micro-BIC: 50% abattement, plafond 77.700 € |
| Chế độ réel | Déduction charges réelles + déficit foncier | Déduction charges + amortissement bâti/mobilier |
| Plafond déficit imputable | 10.700 €/an (21.400 € si rénovation énergétique) | Report sur BIC futur 10 ans (pas d’imputation revenu global en LMNP) |
| Amortissement bien | ❌ (hors dispositif Jeanbrun si éligible) | ✅ (mais réintégré dans plus-value depuis 2025) |
| Prélèvements sociaux (revenus) | 17,2% | 17,2% |
| Fiscalité revente | Plus-value classique des particuliers | Plus-value + réintégration amortissements (depuis 15/02/2025) |
| Durée de bail | 3 ans (renouvelable) | 1 an (renouvelable) |
| Loyer moyen vs nu | Référence | +10 à +30% selon marché |
Dữ liệu cập nhật tháng 4/2026 từ impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr, bofip.impots.gouv.fr.
Ví Dụ Tính Thuế Cụ Thể: Studio 600 €/Mois
Giả sử bạn có studio cho thuê 600 €/tháng = 7.200 €/năm brut. TMI (taux marginal d’imposition — thuế suất biên) cá nhân: 30%.
Kịch bản A — Location Nue, Micro-foncier
- Doanh thu brut: 7.200 €
- Abattement 30%: −2.160 €
- Revenu imposable: 5.040 €
- Thuế IR (30%): 1.512 €
- Prélèvements sociaux (17,2%): 867 €
- Tổng thuế: 2.379 €/năm (33% doanh thu)
Kịch bản B — Location Meublée, Micro-BIC longue durée
- Doanh thu brut: 7.200 € (giả sử louer meublé ở mức tương tự để so sánh)
- Abattement 50%: −3.600 €
- Revenu imposable: 3.600 €
- Thuế IR (30%): 1.080 €
- Prélèvements sociaux (17,2%): 619 €
- Tổng thuế: 1.699 €/năm (24% doanh thu)
Chênh lệch: 680 €/năm trong trường hợp cùng doanh thu. Nhưng meublée thường cho thuê được giá hơn 10–30%, nên chênh lệch thực tế còn lớn hơn.
Khi Nào Location Nue Có Lợi Hơn?
Mặc dù meublée có vẻ ưu thế về mặt thuế hàng năm, location nue vẫn có những lợi thế riêng mà nhiều nhà đầu tư bỏ qua:
1. Bạn Có Nhiều Chi Phí Thực Tế (Lãi Vay Cao, Sửa Chữa)
Nếu bạn đang trong giai đoạn trả nợ vay với lãi suất cao, hoặc có kế hoạch cải tạo lớn, régime réel foncier có thể tạo ra déficit foncier đáng kể — và khấu trừ được ngay vào thu nhập chung (tối đa 10.700 € hoặc 21.400 € nếu đủ điều kiện DPE). Cơ chế này không có ở LMNP (thâm hụt LMNP chỉ carry forward vào BIC năm sau).
2. Bạn Muốn Bán Trong Tương Lai Gần Mà Không Có Amortissement Lớn
Với location nue, plus-value khi bán tính theo cơ chế thông thường của particuliers — không có rủi ro réintégration amortissements như LMNP.
3. Bạn Không Muốn Quản Lý Đồ Nội Thất
Meublée đòi hỏi đầu tư ban đầu cho nội thất, thay thế khi hỏng, thêm phức tạp trong quản lý. Location nue đơn giản hơn nhiều về mặt vận hành.
4. Loyer Thấp Hơn Nhưng Ổn Định Hơn
Tỷ lệ turnover (thay đổi người thuê) của location nue thường thấp hơn — nhiều gia đình thuê dài hạn. Điều này giảm risk trống phòng và chi phí tìm người thuê mới.
Khi Nào LMNP Réel Vẫn Đáng?
Theo kinh nghiệm thực tế của các chuyên gia, hai yếu tố quyết định: TMI cá nhân và thời gian nắm giữ dài hạn. Dưới TMI 30%, lợi ích của amortissement hạn chế hơn. Trên 30%, mỗi euro amortissement tiết kiệm thuế thực sự. Fiscalimmo
Và với amortissement bị réintégrer vào plus-value khi bán, chiến lược tốt nhất là giữ dài hạn — vì abattements pour durée de détention (khấu trừ theo thời gian nắm giữ) sẽ dần dần triệt tiêu tác động: exonération totale IR sau 22 năm, exonération PS sau 30 năm.
Điểm Mới Đáng Chú Ý: Dispositif Jeanbrun (Statut Du Bailleur Privé)
Một thay đổi mới đáng theo dõi: Một cơ chế mới — statut du bailleur privé hay còn gọi là dispositif Jeanbrun — đã được Quốc hội thông qua, cho phép lần đầu tiên chủ sở hữu cho thuê nue được amortir (khấu hao) bất động sản. Tỷ lệ khấu hao từ 3% đến 5,5% tùy điều kiện (loại nhà, mức giá thuê). Nhưng có điều kiện: chủ phải cam kết cho thuê ít nhất 9 năm và plafond amortissement được tính là 8.000 €/năm (10.000 € nếu loyers sociaux, 12.000 € nếu très sociaux). Montpellierimmo9
Cơ chế này chưa hoàn toàn có hiệu lực và còn tùy thuộc vào văn bản hướng dẫn chi tiết — mình khuyên kiểm tra lại trên impots.gouv.fr hoặc hỏi expert-comptable trước khi áp dụng.
Tóm Lại: Chọn Loại Nào?
Không có câu trả lời đúng hay sai — tất cả phụ thuộc vào:
- TMI của bạn: Trên 30% → meublée réel BIC vẫn có lợi về hàng năm
- Thời gian giữ bất động sản: Ngắn hạn → nên thận trọng với LMNP réel và rủi ro réintégration. Dài hạn (+22 năm) → abattements sẽ triệt tiêu phần lớn tác động
- Loại bất động sản: Studio nhỏ, khu đại học → meublée có nhu cầu cao. Nhà lớn, khu gia đình → location nue ổn định hơn
- Khả năng quản lý: Meublée cần chú ý hơn (nội thất, turnover cao hơn)
- Kế hoạch cải tạo lớn: Nếu có, régime réel foncier cho phép tạo déficit foncier tức thì — cơ chế không có ở LMNP
Bước Tiếp Theo
Đọc thêm trên taichinhphap.com:
- Hướng dẫn mua nhà tại Pháp: Toàn bộ quy trình từ A đến Z
- IR hay IS: Chọn chế độ thuế nào cho công ty?
- 30 chi phí doanh nghiệp được khấu trừ thuế tại Pháp
- Assurance-vie tại Pháp: Hướng dẫn toàn diện
- Chuyển tiền từ Pháp về Việt Nam: So sánh Wise, Remitly
Disclaimer: Bài viết mang tính thông tin và chia sẻ kinh nghiệm, không phải tư vấn thuế hay tài chính chuyên nghiệp. Tình huống mỗi người khác nhau — mình khuyên tham khảo expert-comptable hoặc conseiller fiscal trước khi quyết định loại hình đầu tư.
Nguồn Tham Khảo
- service-public.gouv.fr — Revenus locatifs location non meublée
- service-public.gouv.fr — Revenus d’une location meublée
- impots.gouv.fr — Location vide : comment déclarer les loyers
- bofip.impots.gouv.fr — Régime micro-foncier
- lmnp.ai — Location nue vs meublée comparatif fiscal 2026
- lmnp.ai — Réforme LMNP 2025-2026
- jedeclaremonmeuble.com — LMNP 2026 : ce qui change
- anderlaine.com — LMNP 2026 et revenus fonciers
- trackstone.fr — Micro-foncier 2026 : abattement 50% ou 30%
